Atividades empresariais em condomínios e associações de moradores

Por Fernando Alvarenga

A regulamentação de atividades empresariais em condomínios e associações de moradores é um tema relevante, pois o desenvolvimento de empresas em espaços residenciais pode gerar conflitos entre moradores e afetar a segurança e o bem-estar daquela coletividade. Desde a pandemia da COVID-19 houve um aumento na abertura de negócios em áreas residenciais, o que torna importante a definição de regras claras e justas para atividades diversas das residenciais nesses locais.

Quando da criação do condomínio ou do parcelamento de solo que dá origem ao loteamento, já é de plano estabelecida a destinação das unidades[1] ou dos lotes[2] predominantemente. Assim, todo aquele que adquire um imóvel nesses locais já terá ciência do uso que deverá adotar para o correto exercício de seu direito de propriedade.

Ao contrário do que era conhecido como comércio antigamente[3], a atual atividade empresarial engloba uma gama ampla de atividades econômicas, que vão desde a produção de bens e serviços até a sua comercialização. Até por isso é que não se considera como empresarial qualquer atividade, mas apenas aquela desenvolvida por quem “exerce profissionalmente atividade econômica organizada para a produção ou a circulação de bens ou de serviços”[4].

A maior parte das distinções entre atividades empresariais e não empresariais depende das características específicas de cada atividade, como, por exemplo, de forma bem sintetizada, seu objetivo (lucro ou não), habitualidade (permanente ou esporádica), organização (estruturada ou informal), risco (altos ou baixos) e regulação (empresarial ou civil). O primeiro passo é que uma análise de cada caso seja realizada considerando pelo menos esses aspectos antes de se definir se uma determinada atividade é empresarial ou não (e, logo, proibida ali).

O segundo passo no controle de atividades em condomínios e associações de moradores, envolve considerar questões como a destinação das áreas comuns, o impacto no trânsito interno e no controle de acesso, a segurança dos moradores e a preservação do sossego e da tranquilidade de todos[5]. Ao invés de simplesmente proibir qualquer atividade, pode ser mais produtivo criar regulamentação interna clara e objetiva, em especial para evitar interpretações equivocadas quanto às atividades que não sejam empresariais (inclusive no que se refere a home office) e evitar conflitos entre os moradores.

Vale observar as normas e regulamentações municipais que possam afetar a realização das atividades empresariais, tais como as de zoneamento e de uso do solo, além das licenças especiais de cada uma. É possível que algumas atividades sejam proibidas ou restritas em determinadas áreas ou zonas da cidade, sendo lícito que se verifique a conformidade com essas normas.

Por fim, é importante que se busque, quando possível, um equilíbrio entre os interesses daqueles que trabalham em casa e dos demais moradores, de forma a garantir a convivência harmoniosa e o bem-estar de todos, em especial quando a atividade não criar prejuízos efetivos e nem violar normas jurídicas.

Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga (fernando@ferreiradealvarenga.adv.br) é advogado com atuação especializada no setor empresarial e imobiliário, pós-graduado em Direito Civil e em Processo Civil, mediador extrajudicial pelo método transformativo-reflexivo, e coordenador de estudo legislativo na Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP.

[1] Art. 1.332, III, do Código Civil.

[2] Art. 6º, V, da Lei Federal 6.766/1979.

[3] O Direito Comercial (tal como tratado no Código Comercial, que data de 1850) era voltado principalmente para a regulação das atividades comerciais, ou seja, as atividades de compra e venda de mercadorias. Já o Direito Empresarial, atualmente gerido pelo Código Civil a partir de 2002, tem um escopo mais amplo, que abrange a regulação de todas as atividades econômicas empresariais, como a criação de empresas, a organização e gestão empresarial, a relação entre sócios, a proteção da propriedade intelectual, entre outras questões.

[4] Art. 966 do Código Civil.

[5] Art. 1.336, IV, do Código Civil.