Direito Condominial: prestação de contas da gestão

Por Fernando Alvarenga

Aquele que gere patrimônio ou negócio alheio, principalmente se o fizer por meio de mandato, possui como uma de suas obrigações a de dar contas dos seus atos.[1] Pensando em associações de moradores[2] e condomínios[3], a situação não é diferente, pois a lei impõe tais obrigações aos administradores (eleitos ou não). A prestação mínima costuma ser feita em assembleia geral ordinária (anual), mas pode também ser exigida judicialmente em situações específicas.[4]

É comum que condomínios e associações de moradores contem com empresas administradoras que encaminham aos proprietários os detalhamentos mensais das contas, formatando pastas que são guardadas sob a confiança do gestor (a quem compete o dever de guarda).

Como o envio mensal de informações facilita até mesmo a fluidez das assembleias de prestação de contas, pode ser interessante ao gestor produzir comunicados periódicos sobre a disponibilização das pastas para a consulta pelos interessados (nos canais indicados). As informações financeiras das pastas, e que digam respeito à administração da coisa comum, podem ser visualizadas pelos proprietários (com os tratamentos que forem necessários), estando essa visualização amparada pela Lei Geral de Proteção de Dados.[5]

As contas devem prezar pelo aspecto contábil (que é a forma considerada como adequada pelos tribunais), especificando-se ainda as receitas, a aplicação das despesas e os investimentos, acompanhada dos documentos justificativos dos lançamentos. Não devem, assim, ser analisadas com base em critérios subjetivos, mas sim sob um prisma objetivo, que será o utilizado pelo Judiciário em eventual ação própria movida pela associação ou condomínio.

A falta de prestação de contas não é o único fundamento para a destituição do gestor, por isso não é conveniente rejeitá-las quando estão corretas (por motivos pessoais), pois a assembleia não é um local para constrangimento ou exposição a desprezo público, afinal, tais comportamentos podem gerar responsabilização por danos morais ou sanções penais. Recomenda-se, sempre que possível, separar as pessoas do problema, a fim de se manter uma análise imparcial e objetiva das necessidades e obrigações.

_________________________________________________________________

[1] [Código Civil] Art. 668. O mandatário é obrigado a dar contas de sua gerência ao mandante, transferindo-lhe as vantagens provenientes do mandato, por qualquer título que seja.

[2] [Código Civil] Art. 54. Sob pena de nulidade, o estatuto das associações conterá: VII – a forma de gestão administrativa e de aprovação das respectivas contas.

[3] [Código Civil] Art. 1.348. Compete ao síndico: VIII – prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

[4] [Código de Processo Civil] Art. 550. Aquele que afirmar ser titular do direito de exigir contas requererá a citação do réu para que as preste ou ofereça contestação no prazo de 15 (quinze) dias.

[5] [Lei Federal 13.709/2018] Art. 7º O tratamento de dados pessoais somente poderá ser realizado nas seguintes hipóteses: II – para o cumprimento de obrigação legal ou regulatória pelo controlador; IX – quando necessário para atender aos interesses legítimos do controlador ou de terceiro, exceto no caso de prevalecerem direitos e liberdades fundamentais do titular que exijam a proteção dos dados pessoais;

Fernando A. Ferreira de Alvarenga (fernando@ferreiradealvarenga.adv.br) é advogado com atuação especializada no setor imobiliário (condomínios e loteamentos fechados) e civil (contratos e societário), pós-graduado em Direito Civil e em Processo Civil, mediador extrajudicial pelo método transformativo-reflexivo, membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP, além de palestrante e colunista em publicações da área condominial.