Inadimplência e cotização em associações de moradores

Por Fernando Alvarenga

Nem tudo que se vê é o que parece e, às vezes, as aparências podem confundir. No meio condominial, essa percepção é comum quando tratamos de condomínios e associações de moradores. Para ajudar a identificar cada um, pode-se considerar que, se o imóvel está inserido em local onde eram vendidos lotes e os compradores ficavam encarregados de edificar, estamos diante de loteamento fechado gerido por associação de moradores, mas, se se tratar de imóvel em prédio ou em local com as edificações já erigidas pela construtora, é bem provável que estejamos diante de condomínio edilício. Essa observação costuma auxiliar a diferenciar um de outro, mas somente a documentação de registro é que trará respostas precisas.

Apesar de guardarem semelhanças, a estruturação de cada um tem suas nuances[1], trazendo reflexos inclusive para a administração e a gestão da inadimplência. É verdade que o crédito referente às contribuições de condomínio possui garantias mais amplas para ser cobrado judicialmente, por ser considerado título executivo extrajudicial[2], mas hoje já se reconhece como constitucional as cotas associativas cobradas de pessoas que tenham aderido à associação ou que tenham comprado o imóvel por meio de negócio jurídico que estabeleceu essa obrigação em registro[3].

É essencial que a associação disponha de arquivo contendo a documentação de origem da própria entidade, bem como do loteamento em si. Algumas associações não possuem termos de adesão atualizados, mas se o instrumento de origem do loteamento ou o contrato padrão de comercialização dos lotes possuir dispositivo similar, a cobrança dos débitos pode ser considerada legítima, independentemente de adesão expressa.

Além de um arquivo organizado e fidedigno da associação, é importante que seja feito o mesmo para os lotes, com a criação e fiscalização de procedimentos de entrada e mudança de novos adquirentes ou novos moradores. Se a cooperação se mostrar difícil, é possível sensibilizar com a criação de uma carta de boas-vindas e reforço de que o cadastro atualizado também é uma medida visando a segurança de todos, pois cabe à associação a disciplina de utilização e convivência das áreas internas no loteamento fechado[4].

Vale, por fim, zelar pelo cumprimento das leis municipais[5] que disponham sobre os requisitos para se manter a concessão das áreas internas ou a autorização de fechamento, evitando-se a revogação dos atos administrativos respectivos e o consequente afastamento da possibilidade de cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores do local.

Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga (fernando@ferreiradealvarenga.adv.br) é advogado com atuação especializada no setor empresarial e imobiliário, pós-graduado em Direito Civil e em Processo Civil, mediador extrajudicial pelo método transformativo-reflexivo, e coordenador de estudo legislativo na Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP.

[1] Enquanto os condomínios são regidos principalmente pela Lei Federal 4.591/1964 e art. 1.331 e seguintes do Código Civil, as associações de moradores possuem disciplina mais vinculada à Lei Federal 6.766/1979 e art. 53 e seguintes do Código Civil.

[2] O art. 784, X, da Lei Federal 13.105/2015 prevê que “o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas” é considerado título executivo extrajudicial, o que atrai um procedimento judicial mais célere para a sua satisfação.

[3] Conforme tese firmada no tema 492 do Supremo Tribunal Federal (com repercussão geral): “É inconstitucional a cobrança por parte de associação de taxa de manutenção e conservação de loteamento imobiliário urbano de proprietário não associado até o advento da Lei nº 13.465/17, ou de anterior lei municipal que discipline a questão, a partir da qual se torna possível a cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores em loteamentos de acesso controlado, que i) já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo das entidades equiparadas a administradoras de imóveis ou (ii) sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis.”

[4] A Lei Federal 6.766/1979 foi alterada em 11 de julho de 2017 para incluir dispositivo expresso sobre os poderes e objetivos das associações de moradores em loteamentos fechados.

[5] Convém lembrar que, nos termos do art. 2º, § 8º, da Lei Federal 6.766/1979, o “controle de acesso será regulamentado por ato do poder público Municipal, sendo vedado o impedimento de acesso a pedestres ou a condutores de veículos, não residentes, devidamente identificados ou cadastrados”.