Aspectos diferenciadores entre associações de moradores e condomínio edilício

Por Patricia Nuñez

Associações de moradores e condomínios são normalmente confundidos e
comparados; muitas vezes tratados erroneamente como iguais ou análogos, por sua aparente semelhança estrutural, rateio de despesas, portaria, áreas comuns, segurança, entre outros pontos de convergência. Entretanto, é preciso se atentar quanto às inúmeras diferenças entre eles, desde a sua constituição até a forma de cobrança de tributos, regulamentados pelo Código Civil e legislação específica.

Os condomínios, via de regra (salvo a recente previsão do de lotes), são
estruturas de moradia constituídas, podendo ser de casas, apartamentos, salas comerciais e industriais, composto por unidades privativas e áreas comuns.

Sua constituição é feita pelo incorporador e todas as unidades seguem um padrão,
regidas por uma convenção e regimento interno próprios.

Nos condomínios toda área interna pertence aos proprietários, que são donos de sua unidade e coproprietários de uma fração ideal das áreas comuns
existentes, de modo que todas as despesas provenientes das áreas comuns são rateadas entre as unidades através das cotas condominiais obrigatórias,
previamente aprovadas em assembleia (por força de lei).

Nesse sentido, os condomínios trazem maior assertividade no momento da
cobrança, devido à principal característica inerente à cota condominial, por
configurar-se uma dívida “propter rem”, qual seja, própria do imóvel,
possibilitando a penhora do bem, se sobrepondo até ao instituto do bem de
família ou de outros créditos preferenciais.

As associações de moradores são constituídas em situações de loteamentos
fechados, quando comercializados lotes, casas prontas ou semiprontas com
infraestrutura de saneamento e luz no local, regidas por estatuto e regulamento
interno próprio, para atender à necessidade local, reforçando a segurança, coleta de lixo, portaria, entre outros.

No entanto, algumas “áreas comuns” nos loteamentos são na verdade públicas,
não podendo ser tratadas como patrimônio particular; desta maneira, mesmo havendo serviços contratados de portaria, via de regra não estão autorizadas a impedir a entrada de pessoas não moradoras, mas tão somente realizar o controle de acesso (rígido inclusive), exigindo a documentação de identificação
e realizando o acompanhando por meio de um profissional específico para esta
função.

Há que se relembrar que as associações são tratadas diferencialmente dentro
de cada município onde se estabelecem, eis que cada município rege as
associações conforme lei específica.

Com relação às taxas associativas, estamos diante de um dos principais pontos de diferenciação em relação aos condomínios, pois refletem diretamente na vida  financeira e forma de cobrança dos inadimplentes e, diferentemente das cotas condominiais, não estamos diante de uma dívida “propter rem” (ao menos por enquanto), o que acaba exigindo da gestão maior empenho e tempo para
recebimento da devida contraprestação.

As dívidas de associados geralmente
seguem o rito comum quanto a penhoras e forma de execução, e sua
equiparação à cota condominial é matéria ainda em fase de julgamento nos
tribunais superiores.

Outro ponto importante a ser observado, se refere à obrigatoriedade da
associação dos moradores: em regra ela não é obrigatória, portanto é relevante
a atenção dos gestores quanto à documentação registral e termos atualizados de adesão e concordância.

Por fim, saber diferenciar condomínios e associações é um ponto fundamental
que reflete diretamente na eficiência da gestão, uma vez que, devido às pontuais
diferenças (principalmente às aqui destacadas), podem gerar prejuízos ao
empreendimento a conduta do administrador em não se atualizar sobre os direitos, deveres e possibilidades, inclusive em razão da constante possibilidade de atualização da legislação municipal.

Patrícia Nuñez é síndica profissional, especialista em Gestão de Condomínios,
palestrante, mediadora de conflitos, colunista do portal Papo Condominial,
praticante de CNV (Comunicação não violenta) em condomínios.

Instagram: @patricianunez.g