Direito Condominial e Associativo: Um novo início revendo a forma de contratar

Por Fernando Alvarenga

Bem-vindos à nossa coluna de Direito Condominial e Associativo da Revista Urbanova. Agradeço a editoração pela abertura do espaço e aproveito para dizer que é “nossa” no sentido de todos que leem e aqui buscam informações, não só de quem lhes escreve. Meu nome é Fernando Alvarenga, sou advogado (desde 2007), pós-graduado em Direito Civil e Processo Civil, e meu escritório tem alguns bons anos de experiência na área imobiliária, condominial e associativa. O formato da coluna será de textos revezados entre advogado e síndico profissional (no caso, a Sra. Patrícia Nuñez, que se apresentará na próxima edição). Vamos buscar aqui compartilhar conteúdo sério da área, inclusive de questionamentos pontuais gerais.

É comum realizar assembleias ordinárias no primeiro trimestre[1], então estamos em uma época em que administradores (síndicos e diretoria) trabalham para executar o orçamento. Muito dessa execução se dá por meio de contratos.

Recomenda-se, à contratação, uma fase pré-contratual adequada, com definição de seu escopo. Assim como uma assembleia é delimitada pela pauta, o contrato o será por uma solicitação bem feita. O administrador, ao criar esse escopo[2], que será enviado a todos os interessados, consegue padronizar as propostas[3], comparando-as de modo mais preciso. Vale indicar objeto, método, carga horária, prazos[4], valor, forma e periodicidade de pagamento, bem como solicitar a minuta contratual da empresa (evitando-se desentendimentos após a escolha, mas antes da assinatura).

A falta de informações precisas e essenciais pode gerar dolo contratual[5] ou ainda caracterizar lesão[6], sendo que, desde que não possa ser sanado o vício[7], pode gerar análise de anulação judicial do contrato[8], observado o prazo decadencial[9].

Além disso, sem escopo e obrigações definidas, torna-se mais difícil gerir o contrato e, consequentemente, fiscalizar seu cumprimento ou aplicar notificações tendentes a formalizar a falha de serviço que, se bem demonstrada, pode servir como causa para rescisão antecipada do contrato[10], mesmo que ele possua prazo específico.

Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga (fernando@ferreiradealvarenga.adv.br) é advogado com atuação especializada no setor empresarial e imobiliário, pós-graduado em Direito Civil e em Processo Civil, mediador extrajudicial pelo método transformativo-reflexivo, e coordenador de legislação junto à Comissão Estadual de Direito Condominial.

[1] É importante consultar sua convenção ou estatuto social para verificar se há calendário específico para as assembleias gerais anuais (geralmente conhecidas como ordinárias).

[2] O escopo costuma abranger o que é conhecido como objeto do contrato (art. 104, II, da Lei Federal 10.406/2002), mas pode trazer também parâmetros, riscos e forma de revisão (art. 421-A da Lei Federal 10.406/2002).

[3] A legislação prevê, inclusive, que as propostas podem vincular os proponentes, que deverão cumpri-la nesses casos (art. 427 da Lei Federal 10.406/2002 e art. 35 da Lei Federal 8.078/1990).

[4] A legislação civil, aliás, determina que, via de regra, contratos comuns de prestação de serviço devem limitar-se a 4 anos (art. 598 da Lei Federal 10.406/2002).

[5] Dolo contratual é artifício empregado para induzir alguém a realizar um ato que lhe é prejudicial (arts. 145 e seguintes da Lei Federal 10.406/2002).

[6] Em sentido contratual, a lesão é configurada pela desproporção existente entre as prestações do negócio em virtude da necessidade ou da inexperiência da parte que assume uma obrigação excessivamente onerosa (art. 157 da Lei Federal 10.406/2002).

[7] A legislação prevê diversas hipóteses de convalidação do negócio anulável, especialmente entre os arts. 172 e 176 da Lei Federal 10.406/2002.

[8] Se o juiz reconhecer o vício de consentimento, o negócio é desfeito e as partes restituem-se ao estado em que se encontravam anteriormente, podendo haver indenização (art. 182 da Lei Federal 10.406/2002).

[9] O prazo decadencial geral para vícios de consentimento em negócio jurídico é de 4 anos (art. 178 da Lei Federal 10.406/2002).

[10] O contrato não termina apenas no fim do prazo, mas também pela rescisão do contrato mediante aviso prévio, por inadimplemento de qualquer das partes ou pela impossibilidade da continuação do contrato, motivada por força maior (art. 607 da Lei Federal 10.406/2002).