Advogado esclarece dúvidas sobre locação de casas em condomínio pelo Airbnb e demais locações por curta temporada

Por Fernando Alvarenga

Com a popularização das locações por curta temporada dentro dos condomínios e loteamentos fechados, é natural o embate entre a gestão e o proprietário, ainda mais quando houver um desalinhamento de expectativas sobre a forma de uso do imóvel. Até o momento da elaboração desse texto, o Superior Tribunal de Justiça publicou dois julgamentos colegiados relevantes, e que trazem pontos de atenção para as soluções possíveis.

Atento à Lei de Parcelamento de Solo Urbano, é importante fazer parênteses para lembrar que, assim como nos condomínios, os loteamentos fechados também possuem finalidade específica de uso do terreno e têm a disciplina de utilização e convivência estabelecida pelas associações de proprietários, sujeitando os titulares dos imóveis às regras internas existentes[1].

No primeiro caso[2], a corte analisou as circunstâncias específicas e, por se tratar de imóvel que foi drasticamente modificado para se tornar uma verdadeira pousada, tendo “fracionado de quartos existentes num imóvel para hospedagem de distintas pessoas estranhas entre si”. Assim, o tribunal concluiu que o direito de propriedade, em que pese sua relevância, “deve harmonizar-se com os direitos relativos à segurança, ao sossego e à saúde das demais múltiplas propriedades”. Naquele momento, entendeu-se que o condomínio poderia permitir o uso atípico da coisa por meio da alteração da convenção, pois ela havia fixado a destinação do local como residencial e as alterações do imóvel teriam desvirtuado para tanto.

Na segunda oportunidade de se manifestar[3], foi analisado um caso menos drástico, mas de igual importância, pois aqui foi prestigiado o precedente anterior no ponto que se refere à “afetação do sossego, da salubridade e da segurança, causada pela alta rotatividade de pessoas estranhas e sem compromisso duradouro com a comunidade na qual estão temporariamente inseridas”. O colegiado fez questão de enfatizar, no entanto, que a decisão é proferida “somente a partir dos elementos fáticos delineados em cada hipótese submetida à apreciação judicial”, de modo que ao verificar que houve reiterado e abusivo comportamento prejudicial, seria possível a proibição da locação de curtíssima temporada naquele condomínio.

Ambos os precedentes não são vinculantes, mas podem ser lidos para indicar uma tendência da corte superior em prestigiar a vontade daquela coletividade em preservar a destinação precípua dos imóveis, a fim de garantir o sossego, segurança e salubridade inerente aos locais. É essencial, contudo, verificar que o aval do Judiciário não foi concedido, em nenhum dos casos, de forma incondicionada, mas sim conectado à necessidade de que a administração do local demonstre corretamente que há violação àqueles deveres de convivência. Salvo se expressamente proibido na convenção (ou estatuto), até agora o tribunal superior não demonstrou interesse em tutelar mero risco abstrato nessas situações.

Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga (fernando@ferreiradealvarenga.adv.br) é advogado com atuação especializada no setor empresarial e imobiliário, pós-graduado em Direito Civil e em Processo Civil, mediador extrajudicial pelo método transformativo-reflexivo, e coordenador de estudo legislativo na Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP.

[1] Art. 36-A, e seu parágrafo único, da Lei Federal 6.766/1979.

[2] REsp 1819075/RS, julgado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça. Destaco que na organização interna do STJ (além do Plenário e da Corte Especial) existe uma divisão em 3 (três) seções, sendo a Segunda Seção destinada às matérias de direito privado, e está composta pela Terceira Turma e pela Quarta Turma.

[3] REsp 1884483/PR, julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. Com a decisão da Terceira Turma, ambas as turmas da Segunda Seção (de Direito Privado) já se manifestaram sobre o tema.