Cotas associativas em loteamentos fechados

Por Fernando Alvarenga

No meio imobiliário, há percepção de igualdade entre condomínios e associações de moradores. Apesar de guardarem semelhanças, a estruturação de cada um tem suas nuances, trazendo reflexos inclusive para a administração e a gestão da inadimplência. É verdade que o crédito referente às contribuições de condomínio possui garantias mais amplas para ser cobrado judicialmente, por ser considerado título executivo extrajudicial, mas hoje já se reconhece como constitucional as cotas associativas cobradas de pessoas que tenham aderido à associação ou que tenham comprado o imóvel por meio de negócio jurídico que estabeleceu essa obrigação em registro.

É que o Supremo Tribunal Federal fixou um marco temporal (advento da Lei nº 13.465/17 ou de anterior lei municipal que discipline a questão) e condições após o referido marco. É preciso verificar a presença do elemento volitivo de associar-se – seja ele expresso, comprovado pelo instrumento particular do negócio realizado ou seu contrato padrão, seja ele tácito, por meio da participação ativa mediante outros elementos – e do elemento temporal (a legislação local ou federal).

É essencial que a associação disponha de arquivo contendo a documentação de origem da própria entidade, bem como do loteamento em si. Algumas associações não possuem termos de adesão atualizados, mas se o instrumento de origem do loteamento ou o contrato padrão de comercialização dos lotes possuir dispositivo similar, a cobrança dos débitos pode ser considerada legítima, independentemente de adesão expressa (por serem de natureza vinculada ao loteamento).

Além de um arquivo organizado e fidedigno da associação, é importante que seja feito o mesmo para os lotes, com a criação e fiscalização de procedimentos de entrada e mudança de novos adquirentes ou novos moradores. Se a cooperação se mostrar difícil, é possível sensibilizar com a criação de uma carta de boas-vindas e reforço de que o cadastro atualizado também é uma medida visando a segurança de todos, pois cabe à associação a disciplina de utilização e convivência das áreas internas no loteamento fechado.

Vale, por fim, zelar pelo cumprimento das leis municipais que disponham sobre os requisitos para se manter a concessão das áreas internas ou a autorização de fechamento, evitando-se a revogação dos atos administrativos respectivos e o consequente afastamento da possibilidade de cotização dos proprietários de imóveis, titulares de direitos ou moradores do local.

Fernando A. Ferreira de Alvarenga (fernando@ferreiradealvarenga.adv.br) é advogado com atuação especializada no setor imobiliário (condomínios e loteamentos fechados) e civil (contratos e societário), pós-graduado em Direito Civil e em Processo Civil, mediador extrajudicial pelo método transformativo-reflexivo, membro da Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP, além de palestrante e colunista em publicações da área condominial.