Saiba as principais informações sobre aplicação de sanções por violações a regras internas dos condomínios

Por Fernando Alvarenga

Precisamos ter ciência de que a vida em sociedade traz seus desafios e eles não serão solucionados sem respeito aos direitos alheios, sem diálogo, sem procurar entender os prejuízos que nossas condutas podem acarretar. Não se trata apenas de uma questão legal[1], mas, antes mesmo disso, é uma questão de civilidade, afinal, preocuparmo-nos com a coletividade em que estamos inseridos é uma forma de desenvolvimento pessoal.

Por força da convenção do condomínio[2], do estatuto social da associação[3] ou dos regimentos internos, são estabelecidas normas de conduta direcionadas a balizar a disciplina de utilização e convivência no local. Essa normatização traz ainda as sanções (penalidades) criadas para desestimular violações, sendo as mais comuns as advertências e as multas pecuniárias (valor em dinheiro). Constatada alguma infração, caberá ao administrador (por si ou por meio da assessoria existente) a formalização esse procedimento interno.

Trata-se sim de uma formalidade, pois é preciso apurar a ocorrência, verificar se o fato corresponde a uma violação específica e comunicar o proprietário através de uma notificação (a notificação é o documento que leva ao conhecimento daquele destinatário a aplicação de alguma penalidade). Não há uma regra específica em lei[4], mas é importante que a notificação traga [a] a indicação do remetente e destinatário; [b] a descrição do fato praticado; [c] a norma violada; [d] a penalidade aplicada; [e] o prazo para apresentação de defesa.

Mesmo que se trate de condomínio e de procedimento interno, o entendimento que prevalece no Judiciário indica que há necessidade de ser oferecido prazo para a apresentação de defesa ou justificativa pelo condômino[5], que poderá ter seu caso analisado pela assembleia geral ou outros órgãos internos (a depender das regras estabelecidas na convenção, estatuto ou regimento). Além disso, é importante que o condomínio busque arquivar ou guardar as provas e evidências que serviram de suporte à penalidade, pois pode ser fundamental sua apresentação nos casos em que a reanálise seja submetida ao Judiciário.

Outro ponto de atenção é a razoabilidade das sanções aplicadas. À administração convém manter um controle interno das penas que costumam incidir sobre cada situação, a fim de que exista um parâmetro para casos similares, evitando-se uma desproporção de tipos de sanção ou de valores e garantindo a boa-fé objetiva[6]. É preciso tratar os casos iguais igualmente e os desiguais desigualmente, conforme suas particularidades, pois assim se evita um sentimento de pessoalidade ou abuso das decisões. Com a padronização dos procedimentos e das penalidades, a chance de adesão e apoio nas decisões tomadas tende a ser maior e as medidas mais eficazes.

Fernando Antonio Ferreira de Alvarenga (fernando@ferreiradealvarenga.adv.br) é advogado com atuação especializada no setor empresarial e imobiliário, pós-graduado em Direito Civil e em Processo Civil, mediador extrajudicial pelo método transformativo-reflexivo, e coordenador de estudo legislativo na Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP.

[1] Art. 1.336, § 2º, Do Código Civil: “O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.”

[2] Art. 1.334 do Código Civil: “Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará: (…) IV – as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; V – o regimento interno.”

[3] Art. 36-A, parágrafo único, da Lei Federal 6.766/1979: “A administração de imóveis na forma do caput deste artigo sujeita seus titulares à normatização e à disciplina constantes de seus atos constitutivos, cotizando-se na forma desses atos para suportar a consecução dos seus objetivos.”

[4] Mesmo assim, pode-se utilizar de forma analógica, no que for cabível, o procedimento previsto para notificações judiciais, a partir do art. 726 do Código de Processo Civil: “Quem tiver interesse em manifestar formalmente sua vontade a outrem sobre assunto juridicamente relevante poderá notificar pessoas participantes da mesma relação jurídica para dar-lhes ciência de seu propósito.”

[5] Tal entendimento decorre da eficácia horizontal dos direitos fundamentais, que são aqueles previstos no art. 5º da Constituição Federal, em especial o inciso LV, que trata do direito de defesa: “aos litigantes, em processo judicial ou administrativo, e aos acusados em geral são assegurados o contraditório e ampla defesa, com os meios e recursos a ela inerentes”

[6] Para a boa-fé objetiva, não basta a boa intenção, mas deve haver uma boa conduta. Os deveres anexos da boa-fé objetiva devem estar presentes nas relações jurídicas. Um desses deveres é a vedação ao comportamento contraditório (“venire contra factum proprium”), a fim de garantir o respeito ao princípio da confiança.