Tomada de decisão em associações e condomínios

Por Fernando Alvarenga

Depois de se tornar síndico ou pertencer a uma diretoria, de passada aquela euforia da assembleia geral, chega a hora de agir, de tomar decisões e gerir o condomínio ou a associação. No ápice da vontade de melhorar a vida naquela coletividade, poderei fazer tudo o que entendo que seria o melhor para o local em que vivo ou administro? As boas intenções e o aval da maioria me permitem agir como quiser e sem procedimentos? A resposta para ambos os questionamentos atualmente parece negativa e o administrador deve sim adotar algumas cautelas e boas práticas.

O primeiro cuidado deve ser o de verificar a extensão de seus poderes como síndico ou diretor. Essa definição do que pode ou não pode ser decidido e executado sozinho consta tanto na legislação[1] quanto na convenção [2] (de modo complementar) ou estatuto social[3]. Se algo compete ao síndico ou à diretoria, a decisão não precisa ser deliberada em assembleia geral. Por sua vez, se algo compete especificamente à assembleia geral, não deve ser decidido apenas pelo síndico ou pela diretoria.

Essa noção serve tanto para evitar que o síndico ou diretoria ajam de forma arbitrária (decidindo assuntos que não lhes competem) como de forma hesitante (transferindo tudo para a assembleia geral, evadindo-se de responsabilidades). Quando um síndico ou uma diretoria é eleita, há expectativas sobre a sua capacidade de solucionar problemas e o seu entendimento das necessidades do condomínio ou do loteamento. Tanto um órgão diretivo centralizador como um omisso podem gerar problemas para aquela coletividade[4], daí a importância de encontrar um meio termo saudável no processo interno de tomada de decisão, dando preferência àquelas com lastro nas regras autorizadoras do seu mandato[5].

Mesmo atos que podem parecer simples, como a aplicação de multas, exigem atenção a fim de evitar erros ou abusos que os tornem sem efeito[6]. É fato que qualquer pessoa pode acionar o Judiciário para que o juiz analise sua pretensão, mas a tomada de decisões fundamentadas, com paciência, conhecimento e estratégia, é elemento que certamente mitigará riscos. Antes de uma implementação, portanto, é importante realizar um teste de realidade para buscar enxergas as implicações práticas das medidas.

Tomar decisões difíceis, inerentes à função, é algo que deve ser esperado de gestores que visam a melhoria dos administrados. Além de conhecer sua convenção ou seu estatuto, seus limites de poderes e o cenário jurídico atual, analisar procedimentos constantemente, diagnosticar as falhas e encontrar soluções certamente irá ajudar a gestão a se tornar mais eficiente e as decisões mais eficazes.

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Fernando Alvarenga (fernando@ferreiradealvarenga.adv.br) é advogado com atuação especializada no setor imobiliário (condomínios e loteamentos fechados) e empresarial (contratos e societário), pós-graduado em Direito Civil e em Processo Civil, mediador extrajudicial pelo método transformativo-reflexivo, e coordenador de estudo legislativo na Comissão Especial de Direito Condominial da OAB/SP.

[1] Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil), especialmente em seu art. 1.347 e seguintes, e Lei Federal nº 4.591/1964, especialmente em seu art. 22 e seguintes.

[2] O art. 1.334, II, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) dispõe que a convenção irá determinar a forma de administração do condomínio.

[3] O art. 54 do Código Civil estabelece que, sob pena de nulidade, o estatuto das associações conterá o modo de constituição e de funcionamento dos órgãos deliberativos.

[4] Permitindo até mesma a ação direta de algum condomínio, como na situação do art. 1.341, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil) ou de um conjunto de condôminos, como na situação do art. 1.350, § 1º, da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[5] Art. 662 da Lei Federal nº 10.406/2002 (Código Civil).

[6] Art. 5º, LV, da Constituição Federal.